Já falamos aqui há algum tempo sobre alguns erros comuns em obras ocasionados, geralmente, por falhas no projeto, na execução ou mesmo falta de diálogo. Seguindo nessa linha, a edição 130 da Revista Construção Mercado, trouxe uma matéria que fala sobre uma série de problemas no pós-obra. A reportagem mostra as 12 falhas construtivas mais comuns segundo a ABMH-MG. Mostra ainda o porquê dessa situação, a reação dos consumidores e ainda como se evitar que isso aconteça novamente.
Depois do boom de obras, o setor imobiliário apresenta fortes indícios de estar vivendo um desdobramento da primeira situação, ou seja, uma série de problemas construtivos pós-obra. É difícil mensurar com precisão o tamanho do problema, visto que não existem dados ou pesquisas amplas sobre passivos técnicos em obras imobiliárias.
Tantos lançamentos simultâneos, impulsionados pelo crédito farto e bilhões captados pelas incorporadoras que foram à Bolsa, geraram um salto na produção imobiliária para o qual o setor não estava preparado. O resto da história, quem participou das obras nesses últimos anos conhece bem: equipamentos disponíveis para locação eram raros; muitos projetos foram feitos às pressas; materiais construtivos escassearam e encareceram; e faltaram operários e engenheiros qualificados para tantas obras em curso. "Hoje se tem muita gente jovem e sem experiência nos canteiros de obras e nas empresas de projeto e uma quantidade muito grande de empreendimentos coordenados ao mesmo tempo", diz Roberto de Souza, do CTE.
Assistência Estratégica
A reação desejável para lidar com o aumento nos passivos técnicos dos empreendimentos imobiliários é, certamente, a prevenção. Ou seja: melhorar a gestão de projetos, de canteiro, treinar mão de obra e investir em programas de qualidade para evitar problemas no pós-obra.
Uma assistência técnica eficiente pode gerar dados para as áreas de projeto e de qualidade, evitando falhas semelhantes no futuro. "Se você for coerente e atender bem as chamadas, em 90% dos casos, além de não perder seu cliente, você ainda mantém sua marca viva. Hoje a etapa pós-obra é mais valorizada, tem empresas que atendem mais do que a própria garantia exige porque é como se fosse investimento em marketing", explica Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Qualidade Secovi-SP.
Além da vistoria de entrega e recebimento da edificação, as construtoras também têm optado por outras ações preventivas. Em empreendimentos de grande porte, principalmente, tem virado prática deixar no local uma pequena equipe que participou da obra para fazer a manutenção após a instalação do condomínio, evitando chamadas na central de atendimento ao cliente da construtora. "É comum negociarmos com os próprios incorporadores a permanência na obra por um período de até três meses após a entrega para fazer o pente fino em tudo. Isso tem ajudado bastante a resolver problemas simples e até tirar dúvidas dos moradores. Evitam-se conflitos", acredita Raquel Tomasini, engenheira da Lello Condomínios.
Como lida diretamente com clientes, o profissional responsável pelo atendimento pós-obra é estratégico para manter a credibilidade de uma construtora. Seu trabalho influencia diretamente na opinião do comprador e na manutenção do (bom) nome da empresa.
O ideal é que não seja visto somente como um departamento de assistência técnica, mas sim como uma área de qualidade e de desenvolvimento tecnológico para retroalimentar as fases de projeto e procurar gerar um processo de melhoria contínua. Ou seja, além de verificar os problemas encontrados nos empreendimentos, o engenheiro de assistência técnica deve se reunir com a engenharia da construtora para dar sua análise dos problemas que vêm surgindo, detectando tendências e discutindo soluções.
Outra responsabilidade deste profissional também é, de certa forma, relacionada à comunicação. Ele deve treinar a equipe que entrega a obra ao cliente para que não fique nenhuma dúvida quanto à responsabilidade de cada um. Não basta entregar o manual do proprietário: o cliente precisa ser bem informado quanto às limitações da garantia e à manutenção preventiva a ser feita por ele próprio. Em casos de reclamações sem fundamentos, o profissional de assistência técnica deve não apenas dizer que a correção não é sua responsabilidade, como justificar para o cliente o porquê dessa decisão, evitando irritações desnecessárias.
As 12 falhas construtivas mais comuns, segundo a ABMH-MG
Revestimentos dos pilotis e fachadas
Descolamento de pastilhas, rachaduras, falta de juntas de dilatação, acabamento sem padronização (tons diferentes), material de acabamento de qualidade inferior ou aplicado com má técnica, entre outros.
Infiltrações
Vão desde a garagem até a cobertura do prédio, sobretudo pela falta de aplicação de material impermeabilizante adequado. Rachaduras são causas preocupantes, pois, além de conduzir a água ao interior da edificação, podem atacar a estrutura do prédio.
Pintura de baixa qualidade
São aplicadas sobre massas de parede inadequadas ou mesmo sobre reboco fraco. O reboco fraco também impossibilita a adequada fixação de buchas e parafusos.
Má fixação de forros de gesso
Muitas vezes cedem em determinados pontos ou apresentam ondulações, sem contar o mau acabamento nas extremidades.
Rachaduras
Podem ser resultado tanto de um simples mau acabamento, com aplicação de materiais inadequados, como também de um perigoso trabalho da estrutura do prédio, cuja causa tem que ser definida por técnico especializado.
Acabamentos de pisos e paredes
Caimentos de água para o lado contrário do ralo, cerâmicas se soltando, quebradas, assentadas tortas e/ou desniveladas, rejuntamentos soltando ou encardidos permitindo infiltrações, bem como aplicação de material de baixa qualidade e acabamentos pobres. há ainda casos de paredes tortas ou fora de esquadro, muitas vezes apresentando trincas ou rachaduras.
Distribuição de energia elétrica
Muitas vezes deficiente em função da utilização de fiação inadequada para o consumo médio do tipo de apartamento (cálculos técnicos apontam essas necessidades exigidas legalmente), o que ocasiona a queima constante de lâmpadas e equipamentos eletroeletrônicos.
Área menor que a prometida ou exigida legalmente
A área do apartamento como um todo é muitas vezes menor do que diz o contrato, assim como aquela mínima exigida para os cômodos. Muitos outros problemas são detectados com tamanhos mínimos de quarto de empregada, cozinha e áreas de serviço, ou mesmo larguras mínimas desses e outros cômodos.
Vagas de garagem
Quando não localizadas em área pública, ensejando o direito de devolução da parte do preço relativa à sua compra, costumam apresentar tamanho menor que o exigido legalmente, isto é, 2,4 m de largura por 5 m de comprimento, completamente livres. há casos em que a faixa de rolamento da garagem apresenta largura inferior a 4,5 m, dificultando manobras.
Escadas e portas corta-fogo
Quando não insuficientes quanto à qualidade e tempo em que suportam fogo sem se desintegrarem, guardam, por traz de si, escadaria inadequada - sem corrimão, piso ou fitas antiderrapantes e luz automática de emergência - o que, na maioria dos casos, pode ser exigido da construtora.
Medidores de gás
Gasômetros instalados diante das portas de saída do apartamento e com fácil acesso a crianças. Com isso, há risco de fogo e explosões, o que pode impedir a saída de pessoas do apartamento. há ainda a falta de ventilação para o caso de vazamento.
"Vazamento" acústico
Ruídos que vêm do vizinho, seja pela coluna de ventilação dos banheiros, seja através das próprias paredes, piso ou teto.
A matéria completa pode ser encontrada na edição 130 da Revista Construção Mercado. A reportagem é de Ana Paula Rocha.
Fonte: Melz Assessoria de Imprensa - OSA
